حرص المشرع في التعديلات الجديدة على قانون الإيجار القديم على تحقيق توازن عادل بين حقوق الملاك والمستأجرين، بما يضمن العدالة الاجتماعية، ويراعي الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية التي ترتبط بهذه العلاقة الهامة، ولهذا، تم تحديد الفئات المستهدفة من تنفيذ القانون، وتقسيمها إلى ثلاث شرائح رئيسية، وذلك لضمان تحقيق رؤية شاملة تنظم العلاقة الإيجارية بشكل أكثر عدالة وواقعية، مع توفير الدعم المناسب لكل فئة بحسب ظروفها.

وفي هذا التقرير يوضح  تحيا مصر  الفئات المستهددفة من تنفيذ القانون:

أولاً: الفئة الأولى – الوحدات المغلقة وغير المستغلة

وتشمل هذه الفئة كافة الوحدات السكنية التي تم تأجيرها وفقًا لقانون الإيجار القديم، ولكنها مغلقة ولا تستخدم فعليًا من قبل المستأجرين ويهدف القانون هنا إلى إعادة تدوير هذه الوحدات غير المستغلة وفتح المجال أمام استثمارها من جديد، مما يسهم في معالجة أزمة الإسكان، والاستفادة من المخزون العقاري المهدر، مع تمكين الملاك من استعادة وحداتهم للاستغلال أو إعادة تأجيرها بالشروط الجديدة.

ثانيًا: الفئة الثانية – المستأجرون القادرون على توفير سكن بديل

وهؤلاء هم الأشخاص أو الأسر الذين لديهم القدرة المالية أو الاجتماعية على الانتقال إلى وحدات سكنية أخرى بديلة، دون أن يؤدي ذلك إلى وقوع ضرر جسيم بهم أو بأسرهم ويعطي القانون لهذه الفئة مهلة مناسبة لتوفيق أوضاعهم، بما يضمن عدم الإخلال بحقوقهم الإنسانية أو المجتمعية، وفي الوقت ذاته يمنح الملاك فرصة لاسترداد وحداتهم السكنية بعد سنوات طويلة من تدني القيمة الإيجارية.

ثالثًا: الفئة الثالثة – غير القادرين والأولى بالرعاية

وتشمل هذه الفئة المستأجرين الذين لا تتوافر لديهم القدرة المالية أو الاجتماعية لتأمين سكن بديل، وهم غالبًا من محدودي الدخل أو كبار السن أو أصحاب الأمراض المزمنة أو ذوي الاحتياجات الخاصة، وغيرهم ممن تنطبق عليهم معايير "الأولى بالرعاية" وقد أقر القانون بضرورة تدخل الدولة لدعم هذه الفئة، من خلال توفير بدائل سكنية مناسبة بأسعار مدعومة، بالإضافة إلى منحهم الأولوية في برامج الإسكان الاجتماعي والخدمات الحكومية ذات الصلة.

وفي إطار تطبيق القانون على أرض الواقع، نصت المادة الثالثة من القانون المعدل على تشكيل لجان مختصة بالحصر والتقييم داخل كل محافظة، على أن يتم تشكيل هذه اللجان بقرار من المحافظ المختص وتقوم هذه اللجان بحصر وتصنيف المناطق التي تحتوي على وحدات سكنية مؤجرة وفقًا لأحكام هذا القانون،و يتم تقسيم المناطق إلى ثلاث مستويات: متميزة، متوسطة، واقتصادية، بحيث يكون هذا التصنيف مرجعًا أساسيًا في التعامل مع كل منطقة حسب خصائصها.

معايير وضوابط الحصر والتقسيم تشمل ما يلي:

الموقع الجغرافي: ويأخذ في الاعتبار طبيعة المنطقة السكنية، والموقع الدقيق للعقار، ونوعية الحي أو الشارع الذي يقع فيه العقار.

مستوى البناء: يشمل جودة ونوعية مواد البناء المستخدمة في العقار، ومدى حداثته أو قدمه، إلى جانب المساحات المتوسطة للوحدات السكنية في المنطقة.

المرافق والخدمات: مثل توافر مياه الشرب، الكهرباء، الغاز الطبيعي، خدمات الاتصالات، والإنترنت، وغيرها من المرافق العامة.

شبكات الطرق ووسائل النقل: وتعنى بسهولة الوصول إلى العقارات، وتوافر وسائل المواصلات، وجودة الطرق المؤدية إلى المنطقة.

الخدمات العامة: ويقصد بها الخدمات الصحية مثل المستشفيات والوحدات الصحية، والخدمات التعليمية والاجتماعية التي تميز كل منطقة.

القيمة الإيجارية السنوية: يتم الرجوع إلى متوسط القيمة الإيجارية السنوية للعقارات التي تخضع لقانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم 196 لسنة 2008، والمتواجدة في نفس المنطقة، بهدف وضع معايير عادلة وموضوعية لتحديد القيمة المناسبة لكل وحدة سكنية.

وبهذا الشكل، يسعى القانون الجديد إلى خلق توازن عادل ومنصف بين حقوق جميع الأطراف، ويضمن عدم الإضرار بأي فئة، مع إعادة تنظيم سوق الإيجارات القديمة بما يتلاءم مع المعطيات الاقتصادية والاجتماعية الحالية، في ظل تطور الدولة وسعيها لتحقيق العدالة الاجتماعية الشاملة.